来源：米宅海外

9月19日，菲律宾央行行长迪奥克诺是在新加坡举办的米尔肯研究所亚洲峰会的一次小组讨论会上，嘲讽称“特朗普是全球经济最大的风险！”，观众们哄堂大笑。

近期，特朗普一直在试压美联储降息。全球多国受此影响，很多亚洲新兴经济体也在其中。

菲律宾央行今年5月进行了6年多以来首次降息，8月份又再次降息。迪奥克诺也表示，最早可能本月再次降息。很多人推测，菲律宾央行降息将会降低房地产融资成本，从而让菲律宾房价继续水涨船高。

事实上，菲律宾房价过去几年一直在涨。马尼拉的马卡蒂区域房价每年涨幅都在10%左右。但是与此同时，菲律宾也有400多万人居无定所。那究竟是谁在入手马尼拉的房子呢？

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马尼拉房价一片红？

菲律宾人经常说：“马卡蒂永远是马卡蒂。”

马卡蒂作为马尼拉最老牌最正宗中央商务区（CBD），一直都是马尼拉商业繁荣和财富的象征。能入住这个地区，真可谓成功人士的标志。

马卡蒂

马卡蒂的房价涨幅也是全菲律宾前列，仅2018年最后一个季度，马卡蒂CBD的公寓价格。从全年价格涨幅来看，在马卡蒂区域一套豪华三居室公寓的平均价格在2018年飙升15.55%，至23万菲律宾比索（31345元人民币）每平方米。

在过去几年，马卡蒂商务区的房价都在以10%左右的速度增长，例如2017年的涨幅是10.46%，2016年涨幅为9.95%。涨幅逐渐增加。马卡蒂房价飙升则是马尼拉乃至全菲律宾房地产市场繁荣的写照。

在马尼拉罗克韦尔中心，一套三居室公寓的平均价格在2018年上涨了10.6%达到平均每平方米244500菲律宾比索（33321.522元人民币）。在博尼法西奥堡，一套三居室公寓的平均价格同期飙升17%，达到每平方米105500菲律宾比索（14377元人民币）。

根据菲律宾国家中央银的数据，2018年菲律宾全国住宅房地产价格指数上涨了4.4%。

房子这么贵，真的有人买吗？当然有！而且需求很强劲。

2018年，整个大马尼拉地区预售公寓套房的入住量达到54000套，超过了2017年52600套的历史新高。

这么多人买房自然推动房地产市场繁荣，很多开发商拼了老命在盖房。

2018年，大马尼拉CBD的公寓总存量达到118870套，较2017年的107100套增长约11%。仅2018年一年，就完成了约11800套，是过去十年平均水平7500套的两倍左右。其中，博尼法西奥堡和马尼拉湾区最抢手。

马尼拉地区住房空置率也在下降，2018年第四季度的整体空置率为10.6%，低于上季度的10.8%和上年同期的12.6%。预计2019年全年大马尼拉的空置率将进一步下降至10.5%左右，到2021年将下降至10.3%左右。新房子多了，空置率也在下降，这样的局面听起来棒极了！

这样如火如荼的建设局面让很多人甚至产生马尼拉湾就是下一个东京湾的错觉。

但是今年菲律宾住房开发商协会公布的数据却让很多人大跌眼镜：在大马尼拉，多达30万家庭居住在非正规和半不适宜居住的住房单元中，占大马尼拉总人口的8.7%。菲律宾全国住房短缺约400万套。

菲律宾议员安加拉曾公开表态：在大约1.06亿至1.08亿菲律宾人口中，约有450万人没有任何栖身之所，其中多达2/3的人住在马尼拉大都会地区。

是不是搞错了？楼市大好，怎么还有这么多人居住环境简陋。要知道马尼拉全市人口才178万，17%左右的人居住环境简陋。这太难以置信了。

那30几万的人为什么不去买套房改善生活呢？

当然是因为没有钱了！

马尼拉夜景

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房子到底是谁在买？

事实上，按照菲律宾房地产市场可以大致细分为高端市场、中端市场和低端市场。

在过去几年，菲律宾房地产市场爆发式供应的是中高端市场的住宅，至于低端市场则供应无几。

菲律宾的低端住房需求巨大。从量化数据来看，需求量最大的就是售价均价低于4.5万菲律宾比索（8548美元）的低端公寓住房。

其中菲律宾最典型的低端公寓房就是菲律宾的社会化住房。

社会化住房就是菲律宾政府为居无定所或者没有足够的收入，无法按现行市场价格出租或购买住房的家庭提供的低廉住房。

马尼拉贫民窟

购买社会化住房，可以购买每月2302菲律宾比索的摊销。并且还可以享受为社会化住房提供30年4.5%的固定利率。

但是这些低端住房通常离工作地点很远，这让一些低收入家庭为了减少通勤费用而选择去挤市中心贫民窟。最重要的是，社会化低端住房还不是想买就能买的到的！

亚太大学2016年的一项研究，未来10年住房短缺数量可能达到1200万套。到2030年，菲律宾住房短缺可能会激增到1200万套

2017年马尼拉地区甚至发生2万名贫民上月突然闯入建筑工地，占领了大约6000栋空房的闹剧。

一边是如火如荼的中高端住宅的建设工地，另一边是大量居无定所的贫民。真可谓两个不同的世界。

这也反映出菲律宾住房市场的供需严重不匹配。当然，资本市场的趋利性自然也决定了开发商更看重中高收入阶层住房市场。

那饶了这么一大圈，这么高的房价到底是谁在买？

根据仲量联行测量师事务所在在其2018年报告中表示：菲律宾房地产市场的背后推手和主要买家是本地和国外高净值个人。所谓的高净值人群说白了就是有钱人，这也包括了菲律宾国内富人和国外的投资者。按照报告显示，高净值个人通常会一出手就是最大和最昂贵的单元。

除了高净值人群以外，菲律宾还有一群人争着入手中端公寓，那就是菲佣。

菲律宾拥有1000万左右的海外务工人员。早在2013年年末，菲律宾海外就业署就发布数据：菲律宾在全球221个国家和地区的海外劳务人员存量达到1024万人，占菲律宾全国总人口比重超过10%。

这个庞大的数据让菲律宾是世界上最大的汇款接收国之一，2018年，现金汇款总额创历史新高，达到289.4亿美元（约占国内生产总值的8.7%），比上年同期增长3.15%。

据世界银行估计，这些汇款中有60%直接或间接流向房地产行业。这些海外汇款为大马尼拉地区中低端住宅房地产市场提供了动力。显然，对于高净值人群还有菲律宾海外务工人员而言，买房才是让自己血汗钱保值的重要方式。

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未来菲律宾房价会降吗？

短期来看，菲律宾特别是马尼拉地区房价应该还会保持上升态势。

2018年菲律宾贸易逆差从2017年的273.8亿美元和2016年的267亿美元升至414.4亿美元，创历史新高。

贸易逆差扩大导致经常账户逆差膨胀，因为更多的美元被用于进口，这给菲律宾比索带来了更大的压力。购房保值的需求显然存在。

况且自从杜特尔特上台以后，菲律宾经济形势有所好转。菲律宾经济从2010年到2016年平均每年增长6.3%。穆迪、标准普尔和惠誉评级将菲律宾的投资评级提升至投资级。菲律宾竞争力大幅提升，尽管后来小幅度波动，但是在2018年和2019年则稳定在第56位。这让消费者信心激增。

在这样经济好转的大背景下，菲律宾失业率有所降低。

2018年，菲律宾全国失业率为5.3%，低于2017年的5.7%，也低于2016年的5.5%，大幅度低于2015年的6.3%。失业率降低，在一定程度上会刺激居民的购房需求。

菲律宾总统杜特尔特也对菲律宾未来经济充满乐观和野心。

杜特尔特总统雄心勃勃的1800亿美元“大建特建”计划旨在通过推出75个旗舰项目来实现国家基础设施的现代化，这些旗舰项目包括6个机场、9条铁路、3条快速公交、32条道路和桥梁、4个海港、4个能源设施、10个水资源工程和灌溉系统，以及5个防洪设施等。其中9个项目目前正在建设中，包括克拉克机场扩建工程、大马尼拉地铁一期工程、南北铁路工程。

杜特尔特说：“我们将在未来几年使菲律宾成为基础设施的黄金时代，从而刺激发展增长。

换言之，菲律宾将建造、建造、再建造。”预计2022年杜特尔特任期结束前将完成约28个项目。

一直以来，投资、出口和消费都是拉动经济增长的三驾马车。随着菲律宾基础设施投资的增长，菲律宾未来经济也将会保持持续增长。预计这些项目将保持强劲的经济增长，到2022年，基础设施支出将助推GDP增加3%至7%。

而对于大部分东南亚国家而言，基础设施都是制约外部投资的一个短板。此次菲律宾加大基础设施建设力度，也将会有助于弥补这一短板，扩大引进外部投资。

2018年末，据菲律宾工商部发布的最新数据显示，今年菲律宾获得的总投资额为9072亿比索(约合人民币1178亿元)，相比于2017年增长了47.1%。

大量外部投资的进入也提高马尼拉地区核心区域的房屋需求。马尼拉湾地区的写字楼租金在2016-2018年里上涨了150% 。而如上文所述，马尼拉中心商务区的房价也在上涨。

而在今年年初，杜特尔特批准在大马尼拉地区创建两个IT经济区。这两个区域第一个位于奎松市迪利曼，称为SM City North EDSA综合体；

另一个则是博尼法西奥环球城(BGC)的一幢建筑，该建筑占地面积3010平方米。

两个经济区都位于大马尼拉地区。这将让未来马尼拉地区房价水涨船高。